Amorteringskravet 2026 – nya regler från 1 april
Vad som ändrades
Den 1 april 2026 trädde de största förändringarna av bolånereglerna sedan 2018 i kraft. Bolånetaket höjdes från 85 till 90 % av bostadens värde, vilket innebär att kontantinsatsen nu är minst 10 % i stället för 15 %. Samtidigt slopades det så kallade skärpta amorteringskravet, som tvingade hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten att amortera ytterligare en procent per år. Det grundläggande amorteringskravet finns däremot kvar: lån med belåningsgrad över 70 % ska amorteras med minst 2 % av det ursprungliga lånebeloppet per år, och lån mellan 50 och 70 % med minst 1 %. Maximalt krav är därmed 2 % i stället för 3 %. Reglerna gäller nya bolån; den som redan har ett lån med skuldkvotsamortering kan vända sig till banken för att få kravet omprövat enligt de nya reglerna.
| Belåningsgrad | Krav före 1 april 2026 | Krav från 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Under 50 % | 0 % (+1 % vid skuldkvot > 4,5) | 0 % |
| 50–70 % | 1 % (+1 % vid skuldkvot > 4,5) | 1 % |
| Över 70 % | 2 % (+1 % vid skuldkvot > 4,5) | 2 % |
| Bolånetak | 85 % | 90 % |
Räkneexempel
En familj köper en bostad för 4 000 000 kr med 10 % kontantinsats och lånar 3 600 000 kr. Belåningsgraden är 90 %, så amorteringskravet är 2 % av 3 600 000 kr = 72 000 kr per år, 6 000 kr i månaden. Med en ränta på 3,5 % är räntekostnaden 10 500 kr i månaden före ränteavdrag; efter 30 % avdrag på de första 100 000 kr och 21 % på resten blir nettoräntan cirka 7 545 kr. Den totala månadskostnaden för lånet landar därmed på knappt 14 000 kr. Hade hushållet en årsinkomst på 700 000 kr hade skuldkvoten varit 5,1 och det gamla regelverket krävt ytterligare 1 %, det vill säga 3 000 kr mer i månaden. När lånet amorterats ner till 2 800 000 kr (70 %) sjunker kravet till 1 %, och under 2 000 000 kr (50 %) upphör det helt.
Hur belåningsgraden räknas
Belåningsgraden är bolånets storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde. Vid köpet är värdet köpeskillingen. Därefter får banken bara räkna om värdet för att sänka amorteringskravet vart femte år, eller tidigare om du gjort en väsentlig värdehöjande renovering som en tillbyggnad. Den nya regleringen innehåller dessutom en friktionsregel som hindrar omvärdering oftare än vart femte år även vid tilläggslån. Stigande priser hjälper dig alltså inte automatiskt att slippa amortera, men du kan själv amortera extra för att nå nästa gräns. Det är lånebeloppet vid den senaste värderingen som amorteringsprocenten beräknas på, inte den aktuella skulden, så kravet i kronor är konstant tills du passerar en gräns.
Undantag och lättnader
Banken får bevilja tillfälliga undantag från amorteringskravet vid särskilda skäl som arbetslöshet, sjukdom, skilsmässa eller dödsfall i familjen, normalt i upp till ett år i taget. Nyproducerade bostäder kan undantas från kravet i upp till fem år från första förvärvet, om banken erbjuder det. Lån för att finansiera en renovering av bostaden kan amorteras på tio år i stället för enligt procentregeln. Tilläggslån, det vill säga när du utökar ett befintligt bolån, får från april 2026 bara tas upp till 80 % av värdet och kan antingen läggas till det ordinarie kravet eller amorteras separat på tio år.
Amortera mer än kravet?
Kravet är ett golv, inte ett tak. Amortering är ett riskfritt sparande med en avkastning som motsvarar bolåneräntan efter ränteavdrag – med 3,5 % ränta alltså omkring 2,45 %. Har du dyrare lån, som billån eller kreditkortsskulder utan ränteavdrag, bör de prioriteras före extra amortering på bolånet. Saknar du buffert är ett sparkonto med insättningsgaranti ofta klokare än att låsa pengarna i bostaden, eftersom extra amorteringar inte kan tas tillbaka utan en ny kreditprövning.