Vinstskatt vid bostadsförsäljning – så räknar du
22 % av vinsten
När du säljer en privatbostad – villa, radhus, fritidshus, ägarlägenhet eller bostadsrätt – ska vinsten deklareras och beskattas i inkomstslaget kapital. Skattesatsen för kapital är 30 %, men för privatbostäder tas bara 22/30 av vinsten upp till beskattning, vilket ger en effektiv skatt på 22 %. Går försäljningen med förlust får du i stället dra av 50 % av förlusten mot andra kapitalinkomster, och saknas sådana ger underskottet en skattereduktion på 30 % upp till 100 000 kr och 21 % däröver. Reglerna är desamma 2026 som tidigare år; den stora nyheten på bostadsskatteområdet 2026 rör i stället ränteavdraget, som nu bara gäller lån med säkerhet.
Så beräknas vinsten
Vinsten är försäljningspriset minus utgifter för försäljningen, minus omkostnadsbeloppet. Till försäljningsutgifterna hör mäklararvode, homestyling, fotografering, besiktning och energideklaration som du betalat för att kunna sälja. Omkostnadsbeloppet är inköpspriset med tillägg för inköpsutgifter som lagfart, pantbrevskostnad och tidigare mäklararvode vid köpet, samt förbättringsutgifter. För bostadsrätter läggs även kapitaltillskott till föreningen till, det vill säga din andel av de amorteringar föreningen gjort under innehavstiden, en uppgift som föreningen lämnar på kontrolluppgiften.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 3 500 000 kr |
| Mäklararvode och styling | − 95 000 kr |
| Inköpspris | − 2 500 000 kr |
| Förbättringsutgifter (nytt kök) | − 150 000 kr |
| Kapitaltillskott | − 20 000 kr |
| Vinst | 735 000 kr |
| Skatt 22 % | 161 700 kr |
Vilka förbättringar får dras av?
Förbättringsutgifter delas i två grupper. Grundförbättringar – ny-, till- och ombyggnad samt sådant som inte fanns tidigare, till exempel en ny altan, en extra toalett eller installation av bergvärme där det tidigare var oljepanna – får dras av oavsett när de gjordes under innehavstiden. Förbättrande reparationer och underhåll, som att byta kök, badrum eller tak till en bättre standard än ursprungligen, får bara dras av om de utförts under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren, och endast till den del bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. I båda fallen krävs att utgifterna uppgått till minst 5 000 kr under ett och samma år. Spara kvitton och fakturor; schablonavdrag utan underlag godtas normalt inte, även om Skatteverket i vissa fall accepterar en skälig uppskattning med stöd av foton och ritningar.
Uppskov – skjut upp skatten
Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med beskattningen av vinsten. Kravet är att du bott i den sålda bostaden minst ett år före försäljningen eller tre av de senaste fem åren, och att du köper och flyttar in i ersättningsbostaden senast 2 maj andra året efter försäljningen. Maximalt uppskovsbelopp är 3 miljoner kronor per bostad. Kostar den nya bostaden minst lika mycket som den gamla kan hela vinsten skjutas upp; är den billigare minskas uppskovet med mellanskillnaden. Sedan 2021 är uppskovsräntan slopad, så uppskovet är i praktiken ett räntefritt lån av staten som återförs till beskattning när du säljer ersättningsbostaden utan att köpa en ny, eller när du frivilligt återför det. Du kan också söka uppskov retroaktivt för försäljningar upp till sex år tillbaka om du betalade in skatten då.
När och hur betalas skatten?
Försäljningen deklareras på bilaga K5 (småhus) eller K6 (bostadsrätt) året efter det år du skrev på köpekontraktet – det är kontraktsdatumet som avgör, inte tillträdet. Skatten läggs på din slutliga skatt och ska vara betald när slutskattebeskedet kommer, normalt i augusti–december. Vill du undvika kostnadsränta på beloppet över 30 000 kr ska du betala in skatten senast 12 februari året efter försäljningen, och resterande belopp senast 3 maj. Säljs bostaden av två makar eller sambor deklarerar var och en sin andel av vinsten och får varsitt uppskovsutrymme.